KT&G 대치타워의 건축적 특징과 입지 가치 분석
KT&G 대치타워의 최대 강점은 전용부 내부에 기둥이 전혀 없는 '완전 무주(Column-free) 편심코어 평면'에 있습니다. 내부 동선 및 데스크 배치의 제약이 없어 광범위한 오픈 오피스 조성이 필수적인 IT 기술 기반 기업 및 대형 게임 개발 스튜디오에 최상의 공간 자유도를 제공합니다. 최근 당사가 전담 검토한 주요 게임사 이전 컨설팅 과정에서 도출된 기술적 인사이트를 바탕으로, 본 자산의 실전 인테리어 전략을 세부 영역별로 정리해 드립니다.
서울특별시 강남구 대치동 테헤란로98길 8에 자리한 본 빌딩은 지하 5층부터 지상 14층, 연면적 약 20,653㎡ 규모로 2011년 완공된 철근콘크리트 구조의 업무시설입니다. 지하철 2호선 삼성역에서 도보 2~3분 거리의 테헤란로 이면에 위치하며 모던한 유리 커튼월 입면을 자랑합니다. 기준층 임대면적은 약 490평, 전용면적은 약 250~270평(전용률 약 52~55%) 수준으로 설계되어, 단일 층 전체를 점유하면서 조직의 결속력을 유지하려는 중대형 엔터프라이즈 기업에 매우 이상적인 볼륨을 갖추고 있습니다.
해당 빌딩의 공간 기획은 크게 편심코어(Offset Core)와 내부 기둥 배제라는 두 가지 축을 중심으로 전개됩니다. 이 독특한 건축적 골조가 공간 구획, 공조 및 전기 설비, 오피스 브랜딩 단계에서 어떤 실질적 가치로 치환될 수 있는지 단계별로 살펴보겠습니다.
공간 설계 전략: 편심코어 무주 레이아웃의 활용 극대화
센터코어 대비 편심코어가 제공하는 평면 효율성
편심코어 구조는 승강기, 비상계단, 공용 화장실 등 수직 동선과 설비 샤프트를 건물 한쪽 측면으로 집중 집약시키는 건축 방식입니다. 테헤란로 중심부의 파르나스타워처럼 코어가 중앙에 있어 'ㅁ'자 형태의 순환 복도를 강제하는 센터코어와 달리, KT&G 대치타워는 코어를 제외한 전용 공간 전체가 탁 트인 단일 대공간(Single Open Floor)으로 조성됩니다.
이러한 구조적 차이는 인테리어 레이아웃의 유연성에서 극적인 격차를 만듭니다. 센터코어의 경우 중앙 코어를 우회하는 동선 손실을 감수해야 하지만, 편심코어는 업무 존 조닝(Zoning)의 자율성을 극한으로 끌어올릴 수 있습니다. 약 250여 평에 이르는 전용부 전체에 돌출 기둥이 없으므로, 조직의 업무 스타일에 맞춰 책상 열을 자유롭게 배열하거나 필요에 따라 좌석 밀도를 신속히 재조정할 수 있습니다. 잦은 조직 개편과 프로젝트 단위 스쿼드 재배치가 빈번한 테크 기업일수록 레이아웃 전환 비용을 획기적으로 절감할 수 있는 구조입니다.
실제 당사가 검토한 게임사 사옥 이전 프로젝트에서도 발주사의 핵심 과제는 '기본 골조를 바탕으로 하되 효율을 극대화할 수 있는 혁신적인 레이아웃 도출'이었습니다. 기둥 간섭이 없는 유연한 평면일수록 설계 디벨로퍼가 제안할 수 있는 대안의 스펙트럼이 넓어지며, 입주사가 체감하는 실질적 공간 활용 가치 역시 비례하여 상승합니다.
대표실·임원 구역·공용 회의실·업무존 배치 가이드
편심코어 평면 조닝의 대원칙은 '코어 벽체를 배후(Back)로 삼고, 커튼월 창측을 정면(Front)으로 설정'하는 것입니다. 구체적인 공간 배치 가이드는 다음과 같습니다.
오픈 워크스테이션: 일조권과 조망이 우수한 창가 라인을 따라 전면 배치하여 자연 채광을 극대화합니다. 구조 기둥이 없어 팀별 아일랜드형 모듈이나 연속적인 열 배치 모두 데드스페이스 없이 구현할 수 있습니다.
회의실·폰부스·포커스룸: 집중도가 요구되고 재실 시간이 비교적 짧은 단위 실들은 자연 채광 의존도가 낮으므로 코어 측 내벽 라인에 밀착 배치하는 것이 합리적입니다.
임원실 및 대표이사실: 출입구 동선에서 가장 이격되어 정숙성이 보장되는 코어 반대편 코너 공간에 배치합니다. 기준층 전용면적이 250평 선임을 감안할 때 임원실 면적을 지나치게 확장하기보다는 소회의실 기능을 겸비하도록 컴팩트하게 구성하는 것이 전체 면적 배분상 효율적입니다.
팬트리 및 라운지: 급배수 배관 시공이 용이한 코어 인접부에 메인 설비를 구축하되, 좌석 공간은 자연스럽게 창측으로 유도하는 복합적 배치가 실무적으로 권장됩니다.
복수 층 계약 시 층별 기능 분할 및 동선 통제
인원 규모에 따라 2개 이상의 플로어를 통합 사용하는 경우, 층별 기능의 명확한 위계 정립이 성패를 좌우합니다. 일례로 한 개 층은 전 층을 단독 사용하고, 상·하부 층은 면적의 일부를 분할 사용하는 프로젝트의 경우 다음과 같은 조닝 분리가 요구됩니다.
전체 임차 층에는 메인 인포메이션, 기업 로고월, 대형 타운홀 라운지, 메인 보드룸 등 대외적인 '기업의 얼굴' 역할을 하는 기능을 집결시키고, 분할 층에는 고도의 보안이 유지되어야 하는 R&D 연구소 및 개발 전용 랩을 배정하는 방식입니다. 타 입주사와 공용 복도를 공유하는 부분 임차 층의 경우 독립적인 보안 게이트 및 출입 통제 라인 설계가 필수적입니다. 아울러 대용량 트래픽 처리를 위해 공사 초기 단계에서 층간 전용 10G급 광케이블 포설 경로를 인프라에 선제적으로 반영해야 추후 발생할 수 있는 대규모 재공사 리스크를 방지할 수 있습니다.
설비 엔지니어링: 냉난방 공조 및 전력 인프라 사전 검토
개별 4way FCU 공조와 추가 냉난방 설비의 간섭 방지
KT&G 대치타워는 천장형 4way 카세트 방식의 개별 냉난방 시스템이 기본 구축되어 있습니다. 입주사가 존별로 온도를 독립 제어할 수 있다는 메리트가 있으나, 인테리어 설계 시 실별 추가 공조기를 신설할 때는 기존 빌딩 공조의 기류 경로와 물리적 간섭이 일어나지 않도록 충분한 이격 거리를 확보해야 합니다. 토출 기류가 상호 충돌할 경우 공기 순환 정체로 인해 국소적 냉온 편차가 발생하는 하자가 발생합니다.
실무 엔지니어링 기준으로 광범위한 오픈 업무 공간에는 4way 방식을, 밀폐형 개별 회의실에는 1way 카세트를 적용하며, 개별 룸마다 유선 리모컨을 설치해 재실자가 즉각 제어할 수 있도록 셋업해야 합니다. 특히 데스크 직상부에 디퓨저가 위치하는 좌석에는 윈드바이저를 사전에 기본 장착하여 입주 후 냉기 직사로 인한 직원 민원을 방지해야 합니다. 추가 실외기는 옥상 지정 구역에 안착되어야 하므로 배관 입상 경로 및 옥상 하중 승인 절차를 건물 관리단과 조기에 협의하여 공정표에 반영해야 합니다.
개발·게임 기업을 위한 전기 용량 증설 및 배선 설계
입주 검토 단계에서 최우선으로 검증해야 하는 인프라 스펙은 층당 기본 인입 전력입니다. 본 빌딩의 층별 기본 전력은 40~55kW 선으로, 일반적인 사무 환경에는 무리가 없으나 온프레미스 서버룸이나 고사양 개발 장비를 집적 운영하는 테크 조직에는 증설이 필수적입니다. 프라임급 오피스에 입주하는 대규모 개발사의 경우 전산실 및 특수 공조 부하를 포괄하여 300kW 이상을 요구하는 사례도 다수 존재합니다.
전력 증설 공사의 핵심은 간선 인입 방식의 효율적 결정입니다. 지하 전기실에서 목표 층 EPS실까지 단일 주간선으로 인입한 후 분전반에서 일반 오피스 라인과 전산실 라인을 차단기로 분기할 것인지, 혹은 완벽히 분리된 이중 간선(Dual Line) 체계로 직결할 것인지는 배관 포화도와 시공 예산을 종합하여 판단해야 합니다. 서버실과 메인 오피스가 서로 다른 층에 위치한다면 층간 전력·통신 인프라 라우팅이 복합적으로 얽히므로, 기획 초기 단계에서 전문 전기 도면 검토가 수반되어야 합니다. 또한 서버실 벽체는 인접 구역으로의 기계 소음 확산을 차단하기 위해 차음재를 보강한 2중 건식 벽체 공법을 적용해야 합니다.
저층부 일조 조건 개선을 위한 조도 및 색온도 플랜
테헤란로 메인 도로 이면에 입지한 지리적 조건상, 인접 건물로 둘러싸인 저층부는 상층부에 비해 상대적으로 자연 채광 유입량이 제한적일 수 있습니다. 따라서 저층부 공간을 계획할 때는 단순 기준 조도 충족을 넘어 '채광 보완형 스마트 조명 설계'가 필수적입니다. 업무 구역의 전반 조도(lux) 목표치를 고층부 기준보다 상향 설정하고, 자연광에 가까운 5,000K 내외의 주광색 계열 조명을 적용함과 동시에 천장 및 벽면 간접 조명을 활용하여 공간의 체감 휘도를 극대화해야 합니다. 발주처 및 경영진 보고 시 구역별 정량 조도 시뮬레이션 데이터를 선제적으로 제시하는 것이 프로젝트 승인의 신뢰도를 높이는 핵심입니다.
디자인 & 브랜딩: 테크 아이덴티티를 투영하는 공간 연출
엔트리 존의 브랜드 경험: 로고월과 디지털 미디어월 구현
시야를 차단하는 기둥이 없는 무주 평면 특성상, 메인 출입구에 들어섰을 때 처음 마주하는 로고월의 공간 장악력이 기업 전체의 브랜딩을 규정합니다. 게임 개발사의 경우 기존 사옥에서 운용하던 LED 디스플레이 월을 이전·재구축하는 것도 훌륭한 전략입니다. 이때 중점적으로 다뤄야 할 디테일은 미디어 컨트롤러의 수납 위치, 케이블 트렌치 경로 은폐, 그리고 로고월 배후 벽체를 슬래브 하부까지 완전히 밀폐하여 구조재 노출을 차단하는 마감 디테일입니다. 미디어 장비가 밀폐 수납장 내에서 24시간 가동되는 환경이라면 배기 팬 설치와 전용 LAN 포트 인입이 설계에 누락되지 않아야 합니다.
소셜 라운지: 휴식과 애자일 협업이 교차하는 복합 허브
테크 기업의 라운지는 단순 휴게 공간에 머물지 않고 비정형적인 아이디어가 교류되는 유연한 협업의 장으로 기능합니다. 감각적인 카페테리아(바 카운터, 커피 스테이션, 스낵바)를 기본 축으로 두고, 주변에 4~6인 규모의 오픈 캐주얼 미팅 부스를 통합 배치하는 것이 글로벌 IT 기업의 표준 트렌드입니다. 복수 층을 점유할 경우 층별 라운지의 테마를 차별화하는 전략도 효과적입니다. 예를 들어 메인 로비 층은 대외 커뮤니케이션 중심의 소셜 허브로, 개발 집약 층은 소규모 집중 휴식과 개인 리차징에 특화된 정숙한 라운지로 양분화하면 층간 기능 분리와 완벽한 시너지를 낼 수 있습니다.
자산 재배치 및 가구 재활용 전략: 예산 최적화와 ESG 실천
기존 오피스에서 사용하던 워크스테이션, 테스크 체어, AV 하드웨어 시스템을 철저히 검수하여 이전 자산으로 재활용하는 전략은 공사비를 방어하는 동시에 지속가능경영(ESG) 가치를 입증하는 방안입니다. 시스템 책상, 서랍장, 화상 회의용 대형 디스플레이와 스마트 룸 컨트롤러는 현 상태 진단 후 재사용을 원칙으로 삼고, 신규 투자는 외부 방문객의 시선이 집중되는 리셉션 및 메인 라운지 가구에 집중하는 것이 한정된 예산의 ROI를 극대화하는 길입니다. 단, 재배치 과정에서 발생하는 해체·운송·재조립 인건비와 신품 구입 비용의 상세 손익 비교표를 작성하여 객관적 판단 근거를 마련해야 합니다.
차광 및 영상 뷰잉 환경을 위한 암막 롤스크린 설계
글라스 커튼월 빌딩에 사전 매립된 표준 롤블라인드는 단순 일사 조절용 타공 원단인 경우가 많아 그래픽 모니터링이나 프로젝션 프레젠테이션에는 한계가 있습니다. 화면 색감 왜곡에 민감한 아트/그래픽 디자이너 워크스테이션 인근 및 주요 화상 회의실 창가에는 100% 암막 롤스크린을 이중 레일 구조로 추가 설계해야 합니다. 이러한 창호 차광 계획은 골조 마감 단계에서 커튼박스 규격을 사전에 확보하지 않으면 입주 후 마감재를 훼손하며 재시공해야 하므로 선제적 반영이 요구됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. KT&G 대치타워의 기준층 면적 구성 및 공간적 이점은 무엇인가요? 기준층 임대면적은 약 490평, 전용면적은 약 250~270평 수준으로 전용률은 52~55%입니다. 기둥이 전용부 외곽으로 빠진 무주 평면과 편심코어 배치를 채택하여 실사용 면적 효율이 극대화되어 있습니다.
Q2. 편심코어 빌딩과 센터코어 빌딩의 인테리어 설계 차이는 어디서 발생하나요? 센터코어(파르나스타워 등)는 코어 주변을 회전하는 순환 통로 계획이 중심이 되는 반면, 편심코어인 KT&G 대치타워는 넓게 열린 사각 평면 전체를 방해물 없이 구획할 수 있어 워크스테이션 배치 및 조닝 변경의 자율성이 월등히 높습니다.
Q3. 사내 전산 서버실을 구축해야 하는 기업의 입주 적합성은 어떠한가요? 입주 자체는 완벽히 지원되나 전력 증설 공사가 수반되어야 합니다. 기본 할당 전력이 층당 40~55kW 수준이므로, 서버 장비 및 전용 항온항습기 용량을 산출하여 지하 메인 배전반에서 EPS실까지의 간선 경로를 사전 인출해야 입주 지연을 방지할 수 있습니다.
Q4. 저층부 공간의 일조 간섭을 극복하는 인테리어 해법은 무엇인가요? 이면 도로 특성상 발생할 수 있는 저층부 채광 간섭은 구역별 설계 조도(lux) 상향, 주광색 전반 조명과 코브 간접조명의 하이브리드 배치 등 인공 조명 환경의 정밀 엔지니어링을 통해 상층부 못지않은 쾌적한 조도 확보가 가능합니다.
Q5. 사옥 이전 시 기존 보유 집기와 AV 장비의 재활용 범위는 어떻게 산정하나요? 사무용 가구 일체, 화상 회의 장비, 입구 사이니지 패널 등 대부분의 집기를 이전 설치할 수 있습니다. 단, 자산별 이전·재설치 비용과 폐기 후 신규 구매 비용 간의 경제성 비교 검토가 필수적이며, 전문 컨설팅을 통해 최적의 믹스 플랜을 수립해야 합니다.
종합 분석 및 전략 제언
KT&G 대치타워는 삼성역 초역세권의 탁월한 비즈니스 접근성과 더불어, 실내 기둥이 전무한 편심코어 구조를 갖춘 매우 희소성 높은 오피스 자산입니다. 그러나 건축 도면 뒤에 숨겨진 층별 전기 수용 한계, 천장 공조 설비와의 기류 간섭, 층간 통신 인프라 라우팅 등은 임대차 계약 체결 이전 단계부터 철저한 공간 엔지니어링 관점에서 검증되어야만 예산 초과와 일정 지연이라는 시행착오를 차단할 수 있습니다.
당사는 KT&G 대치타워의 구조적 특수성을 정밀 분석한 실무 프로젝트 경험과 강남 핵심 권역 오피스 빌딩 데이터베이스를 바탕으로, 계약 사전 기술 검토부터 레이아웃 설계, MEP 엔지니어링, 최종 입주까지 통합 솔루션을 제공합니다. KT&G 대치타워로의 이전을 고려 중이시라면 최적화된 공간 분석 진단부터 확인해 보시기 바랍니다.
